Spaniens vorgeschlagene 100-Prozent-Steuer für nicht EU-Bürger
Am Montag, den 13. Januar 2025, schlug der spanische Staatspräsident vor, auf den Erwerb von Wohneigentum durch alle Nicht-EU-Bürger (z.B. amerikanische und britische Staatsbürger) eine Steuer von 100% zu erheben. Diese höchst umstrittene Ankündigung erfordert eine genauere Untersuchung der politischen Motive, der praktischen Auswirkungen, der negativen Folgen und der rechtlichen Durchführbarkeit.
Die politischen Gründe für diese Ankündigung
Um die Beweggründe für diesen Vorschlag besser zu verstehen, müssen wir ihn in den breiteren Kontext der spanischen Politik einordnen.
Der Vorschlag einer 100%igen Besteuerung sollte unter dem Gesichtspunkt der Wahlstrategie betrachtet werden. Es handelt sich um eine politisch motivierte Ankündigung, die eher darauf abzielt, das verärgerte heimische Publikum zu beruhigen, als um eine ernsthafte politische Initiative.
In der spanischen Politik dienen solche Ankündigungen oft eher als „politische Angeberei“ denn als umsetzbare Maßnahmen. Am Sonntag, den 19. Januar, behauptete Sanchez auf einer politischen Kundgebung in Extremadura, er wolle „den Kauf von Häusern durch nicht in der EU ansässige Käufer gänzlich verbieten“, mit der Begründung, dass „sie alle (Immobilien-) Spekulanten“ seien.
Der spanische Präsident hat in unverantwortlicher Weise die Schuld für den ungezügelten Anstieg der Wohnungs- und Mietpreise der Immobilienspekulation zugeschoben, die von nicht in Spanien ansässigen Nicht-EU-Bürgern angeheizt wird. Nicht-EU-Bürger wurden vom Präsidenten öffentlich als alleinige Schuldige für den dramatischen Anstieg der Wohnungs- und Mietpreise in Spanien genannt!
Im Klartext: Nicht-EU-Bürger werden vom spanischen Präsidenten als Sündenbock benutzt, um sich der politischen Verantwortung für die Versäumnisse seiner eigenen Regierung zu entziehen. Er verfolgt eine Taktik der Verleugnung und der Ablenkung der Schuld auf Ausländer (die nicht wählen dürfen, so dass es keine politischen Auswirkungen hat, sie zu beschuldigen).
Dies ist eine lächerliche Behauptung, und ich erkläre in den folgenden Punkten, warum sie unbegründet und unwahr ist.
Ich werde auch darauf eingehen, dass die vorgeschlagene Steuererhöhung nur geringfügige Auswirkungen auf den Anstieg der Immobilienpreise haben wird, dass sie aber, wenn sie zustande kommt, schwerwiegende Auswirkungen auf die lokalen Unternehmen und die Beschäftigung haben wird.
Die wahren Gründe für die steigenden Miet- und Wohnungspreise in Spanien
Spanien hat in den letzten Jahren eine starke Nachfrage nach Wohnraum erlebt.
Die Nachfrage hat das Angebot an neuen Wohnungen bei weitem übertroffen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. In einigen spanischen Städten und ausgewählten Küstenregionen bedeutet dies ein zweistelliges Wachstum im Vergleich zum Vorjahr.
Dieser dramatische Preisanstieg hat einem großen Teil der einheimischen Bevölkerung den Zugang zum Erwerb von Immobilien verwehrt und dies hat in der Wählerschaft des Präsidenten eine wachsende Unzufriedenheit hervorgerufen, welche von ihm energische und entschlossene Maßnahmen verlangt, um dem entgegenzuwirken oder gar eine Wende herbeizuführen. Dies ist der Grund für die erwähnte Ankündigung.
Trotz der Behauptungen des Präsidenten in einer politischen Kundgebung, dass der Anstieg der Haus- und Mietpreise durch die Spekulation von Gebietsfremden mit spanischen Immobilien angeheizt wird, sind die wahren Gründe ganz andere, wie ich im Folgenden erläutern möchte.
1. Mietpreise
Wie in mehreren Artikeln in der Vergangenheit hervorgehoben wurde, haben sich die fehlgeleiteten wohnungspolitischen und mietrechtlichen Initiativen der Regierung, die ideologisch motiviert sind, sehr nachteilig ausgewirkt und die Mietpreise im Laufe der Jahre stark in die Höhe getrieben.
In der Tat haben sie den ungebremsten Anstieg der Mietpreise landesweit angeheizt und verschärft (da sich die Vermieter aus Angst vor diesen neuen Mietmaßnahmen, die alles daransetzen, die Mieter auf Kosten der Vermieter zu schützen, massiv vom Immobilienmarkt zurückgezogen haben). Den Gesetzen von Angebot und Nachfrage folgend, haben diese kontraproduktiven Gesetze der spanischen Regierung zu höheren Mietpreisen geführt, da weniger Wohnungen angeboten wurden. Obwohl die spanische Regierung ein aus meiner Sicht hochgestecktes Ziel verfolgte (die Unterstützung sozial schwacher Bevölkerungsgruppen beim Zugang zu Wohnraum zu erschwinglichen Preisen), tat sie dies, indem sie die Rechte der Vermieter beschnitt.
Spanien hat eine Politik des sozialen Wohnungsbaus auf Kosten des Privateigentums der Eigentümer eingeführt und verfolgt. Indem die Regierung die Notlage der Vermieter völlig ignorierte und sich nur auf die Mieter konzentrierte, zwang sie zahlreiche Eigentümer, ihre Immobilien massenhaft vom Mietmarkt zu nehmen. Es wird geschätzt, dass im Jahr 2024 über 250.000 Immobilien dem Mietmarkt entzogen worden sind. Dies wirkt sich logischerweise auf das Wohnungsangebot aus, was nach den Gesetzen von Angebot und Nachfrage zu einem starken Anstieg der Mietpreise führt. Dieses Marktungleichgewicht führt zu einer sich selbst verstärkenden Spirale, die das Wohnungsproblem fortsetzt und verschärft, da immer weniger Wohnungen zur Verfügung stehen und die Mietpreise in die Höhe treiben. In Anbetracht der höheren Mietpreise erlässt die Regierung dann noch strengere Mietgesetze, die mit hohen Geldstrafen verbunden sind und die Situation noch weniger tragbar machen.
Kurz gesagt, Spaniens einseitige Wohnungspolitik hat sich als Fehlschlag erwiesen und macht es für sozial schwache Bevölkerungsgruppen noch schwieriger, erschwingliche Mieten zu erhalten. In der Tat hat die ungeschickte Mietpolitik der Regierung die Situation für schutzbedürftige Mieter (noch) schlimmer gemacht.
Der Weg zur Hölle ist mit guten Vorsätzen gepflastert.
2. Wohnungspreise
Dem starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren liegen mehrere Faktoren zugrunde, einige davon im Inland, andere im Ausland. Der Einfachheit halber werde ich nur auf die beiden meiner Meinung nach wichtigsten Ursachen eingehen.
Die Kombination der beiden nachstehenden Punkte hat dazu geführt, dass in Spanien 60% weniger Häuser gebaut werden als vor zehn Jahren, was sich wiederum, den Gesetzen von Angebot und Nachfrage folgend, stark auf die Immobilienpreise auswirkt und diese in die Höhe treibt. Wenn die Nachfrage nach Immobilien konstant bleibt, während das Angebot stark reduziert wird, steigen die Immobilienpreise logischerweise stark an.
Die Hauptgründe für den Mangel an neuen Wohnungen in Spanien sind die folgenden:
- Nach COVID-19 kam es weltweit zu einer Unterbrechung der Lieferkette an mehreren Fronten. Dies führte zu langen Verzögerungen und erhöhten Kosten. Infolgedessen stiegen die von den Bauträgern für Neubauten verwendeten Baumaterialien sprunghaft an, was sich stark auf den Endverkaufspreis auswirkte und wiederum dazu führte, dass erhebliche Teile der spanischen Bevölkerung aus dem Markt gedrängt wurden.
- Darüber hinaus änderte Spanien seine Planungsgesetze und zwang die Bauträger, 40% ihrer Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau auszuweisen. Auch hier stand die hehre Idee dahinter, erschwinglichen Wohnraum für sozial schwache Bevölkerungsgruppen bereitzustellen. Allerdings wurde den Bauträgern nicht die Freiheit eingeräumt, den gesamten sozialen Wohnungsbau auf einen einzigen Platz zu konzentrieren, um zu vermeiden, dass die übrigen Einheiten kommerziell genutzt werden. Es hat keinen Sinn zu bauen, wenn man die Wohnungen nicht verkaufen kann. Dieser Wandel führte dazu, dass Bauträger die Anzahl and Neubauten reduzierten oder ihre Immobilien im Ausland errichteten, wo die Planungsvorschriften für sie attraktiver sind.
Geringfügige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Trotz ihres provokativen Charakters hätte die aktuell vorgeschlagene Politik nur minimale Auswirkungen auf den spanischen Immobilienmarkt insgesamt. Von den rund 587.000 jährlichen Immobilientransaktionen in Spanien im Jahr 2023 entfielen nur 18.648 auf Nicht-EU-Bürger. Mit anderen Worten: Auf Nicht-EU-Käufer entfielen 3% der gesamten Immobilienverkäufe im Jahr 2023, wie aus den offiziellen Statistiken des spanischen Notarverbandes hervorgeht.
Nur ein Tropfen in einem großen Ozean.
Selbst wenn diese Steuer in Kraft treten würde, hätte sie kaum Auswirkungen auf die steigenden Immobilienpreise oder die Immobilienlandschaft im Allgemeinen. Kurz gesagt, der Politik fehlt es an praktischer Bedeutung, und sie dient eher als grandiose rhetorische Geste, denn als sinnvolle Lösung für den ungezügelten Anstieg der Wohnungs- und Mietpreise in Spanien, was in der Tat ein berechtigtes Anliegen ist.
Negative Auswirkungen der vorgeschlagenen 100%igen Steuer für Nicht-EU-Bürger
Ausländer, insbesondere nicht ansässige Nicht-EU-Bürger, konzentrieren sich in der Regel auf die schönen Küstenregionen Spaniens, die Balearen und die Kanarischen Inseln. Diese Ausländer kaufen normalerweise keine Immobilien in spanischen Großstädten wie Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga, mit der besonderen Ausnahme südamerikanischer Einwanderer aufgrund ihrer kulturellen und sprachlichen Affinität.
Je nachdem, wo sich diese Ausländer niederlassen, könnten Tausende von lokalen Unternehmen (Privatschulen, Immobilienagenturen, internationale Supermärkte, Innenausstatter, Restaurants usw.) nach dieser Ankündigung in eine schwierige Lage geraten. All diese Menschen und Unternehmen sind in hohem Maße auf Nicht-EU-Bürger angewiesen, um ihre täglichen Geschäfte zu tätigen. Der grosse Löwenanteil davon sind britische Staatsangehörige, die von dem neuen Steuervorschlag schwer betroffen wären. Britische Staatsangehörige machen fast 20% des spanischen Tourismus aus, was ihnen de facto einen großen Einfluss verschafft.
Man darf sich nicht täuschen. Diese Politik würde sich auch auf den Tourismus auswirken, da einige Leute das Land boykottieren könnten. Der Tourismus trägt direkt zu 12% des spanischen BIP bei und weitere 6% indirekt. Im Klartext: Der Tourismus bewegt ein Fünftel der spanischen Wirtschaft.
Darüber hinaus könnten Immobilieneigentümer, die beim Verkauf ihrer hochwertigen Immobilien stark von Ausländern abhängig sind (da ihre Preisklasse für Spanier unerreichbar ist), zu einem starken Rückgang der Verkaufspreise gezwungen sein, da ihr Bestand an potenziellen internationalen Käufern über Nacht zurückgehen würde, zumindest bis sich der aufgewirbelte Staub gelegt hat.
All diese Unternehmen an Spaniens Küsten, die in hohem Maße von Nicht-EU-Bürgern abhängig sind, könnten durch diese unvernünftige Entscheidung in ihrer finanziellen Existenz bedroht sein. Der Lebensunterhalt von Tausenden von Menschen steht auf dem Spiel.
Inländische Herausforderungen: schwierige und langwierige Umsetzung
Spanien ist verwaltungstechnisch in 17 autonome Regionen unterteilt, die (innerhalb bestimmter Grenzen) über Zuständigkeiten in Steuerangelegenheiten verfügen. Jede dieser Regionen hat ihre eigenen Regionalparlamente, um Gesetze zu erlassen. In einigen Regionen würde es sehr lange dauern, sogar Jahre, um solche Gesetze zu koordinieren und zu verabschieden.
Darüber hinaus sind einige Regionen politisch in Opposition zur spanischen Regierungspartei und könnten die vorgeschlagene 100%ige Steuer für Käufer aus Nicht-EU-Ländern ablehnen oder sogar anfechten, was ihre Umsetzung gerichtlich verzögern und um mehrere Jahre hinausschieben würde. Beispiele für diese Regionen sind Andalusien, die Balearen, Madrid und Valencia.
Kurz gesagt, es wäre ein langwieriges und zeitraubendes Verfahren, dessen Umsetzung in jedem Fall Jahre in Anspruch nehmen würde.
Ausländische Herausforderungen: rechtliche und technische Beschränkungen der EU
Vor allem aber stößt der Vorschlag auf erhebliche rechtliche Hindernisse. Als Mitglied der Europäischen Union ist Spanien an Grundprinzipien gebunden, zu denen der freie Verkehr von Waren, Dienstleistungen und Kapital gehört. Diese Grundsätze, die in grundlegenden Verträgen wie den Römischen Verträgen von 1957 verankert sind, verbieten es den Mitgliedstaaten, politische Maßnahmen zu ergreifen, die den Investitionsfluss in irgendeiner Weise einschränken, auch aus Nicht-EU-Ländern.
Diese Leitprinzipien der EU bilden die Grundlage der Union und können von keinem ihrer Mitglieder, auch nicht von Spanien, untergraben werden. Im Klartext bedeutet dies, dass die Mitgliedstaaten keine Gesetze erlassen dürfen, die Investitionen in irgendeiner Weise behindern, selbst wenn diese aus Nicht-EU-Ländern, z. B. aus den USA oder Großbritannien, stammen.
Der Grundsatz des Vorrangs des EU-Rechts
Der Vorrang des EU-Rechts vor nationalem Recht ist ein feststehender Grundsatz. Bei Konflikten zwischen EU- und nationalem Recht hat das EU-Recht Vorrang. Nationale Gesetze, die mit EU-Recht kollidieren, können angefochten werden, und das EU-Recht hat immer Vorrang.
So versuchte die spanische Regierung in der Vergangenheit, die von den regionalen Behörden gewährten Steuererleichterungen für Erbschaften so einzuschränken, dass sie nur spanischen Staatsangehörigen zugutekommen. Diese Politik wurde in Brüssel wegen steuerlicher Diskriminierung von EU-Bürgern angefochten und schließlich vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) in einem bahnbrechenden Urteil vom 3. September 2014 gekippt. Die Entscheidung des EuGH zwang Spanien, einen Rückzieher in seiner Steuerpolitik zu machen und die Steuervorteile nicht nur auf alle EU-Bürger, sondern auch auf alle Nicht-EU-Bürger auszuweiten. Dieses kuriose Beispiel zeigt, wie begrenzt die Möglichkeiten sind, einseitige nationale Maßnahmen zu ergreifen, die die Interessen der Union als Ganzes eklatant missachten oder sogar mit ihnen kollidieren.
Es steht Spanien nicht frei, unüberlegte Maßnahmen zu ergreifen, wie z. B. die Einführung eines Steuersatzes von 100% für Nicht-EU-Bürger, da dies weitreichende Auswirkungen auf die Union hätte und sogar ihre Außenpolitik beeinträchtigen würde.
Selbst wenn Spanien alle oben genannten Hindernisse ignorieren würde und beschlösse, eine 100%ige Steuer auf Immobilienkäufe von Nicht-EU-Bürgern einzuführen, würde es mit ziemlicher Sicherheit auf EU-Ebene rechtliche Probleme bekommen. Der Europäische Gerichtshof, der den Obersten Gerichtshof Spaniens routinemäßig überstimmt, würde eine solche Maßnahme wahrscheinlich für nichtig erklären, weil sie gegen zentrale EU-Grundsätze verstößt. Außerdem ist Spaniens Mitgliedschaft in der EU mit der gegenseitigen Verpflichtung verbunden, sich an gemeinsame Überzeugungen, Gesetze und Vorschriften zu halten. Einseitige Maßnahmen, die gegen diese Vereinbarungen verstoßen, sind weder machbar noch durchsetzbar.
Fazit: Viel Lärm um nichts
Die vorgeschlagene 100%ige Steuer auf Immobilienkäufe von Nicht-EU-Bürgern ist ein Paradebeispiel für politisches Getue.
Sie mag zwar für aufsehenerregende Schlagzeilen sorgen und vorübergehend Investitionen abschrecken, wird aber aufgrund ihrer geringen Auswirkungen auf den Markt und der eindeutigen rechtlichen Unvereinbarkeiten sowohl auf nationaler als auch auf EU-Ebene wahrscheinlich nicht zum Tragen kommen. Für Spanien als EU-Mitglied ist eine solche Politik nicht nur unpraktizierbar, sondern auch rechtlich unhaltbar.
Letztendlich sollte diese unverantwortliche Ankündigung als das gesehen werden, was sie ist: eine Wahltaktik, die darauf abzielt, innenpolitische Aufmerksamkeit zu erregen, und keine echte politische Initiative. Es ist unwahrscheinlich, dass dieser Vorschlag in die Tat umgesetzt wird. Es gibt keinen Grund, sich darüber den Kopf zu zerbrechen.
Artikel von Raymundo Larraín Nesbitt
Direktor von Larraín Nesbitt Abogados
Raymundo ist seit 2003 als Rechtsanwalt tätig und hat seine eigene Kanzlei, Larraín Nesbitt Abogados (LNA), gegründet. Er berät hauptsächlich irische, britische und nicht in Großbritannien ansässige Mandanten. Seine Hauptfachgebiete sind Eigentumsübertragung, Einwanderung und Steuern.
