Finanzierung als strategisches Instrument zur Reduzierung der Vermögenssteuer in Spanien
Spanien zählt zu den wenigen Ländern der OECD, die noch eine allgemeine Steuer auf das Nettovermögen erheben. Neben Norwegen, der Schweiz und Kolumbien ist es eines der letzten Länder, das dieses Modell beibehält. Während die meisten europäischen Staaten die klassische Vermögenssteuer längst abgeschafft haben, setzt Spanien weiterhin auf diese Abgabe – was für Eigentümer mit hohem Immobilienvermögen zu einer spürbaren jährlichen Belastung führen kann. Eine durchdachte Immobilienfinanzierung kann hier eine interessante Möglichkeit bieten, die Steuerlast zu optimieren.
Das Besondere am spanischen System liegt nicht nur darin, dass es weiterhin besteht, sondern auch in seiner zweistufigen Struktur: einer regionalen Vermögenssteuer und einem staatlichen Zuschlag, der sogenannten „Temporären Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ISGF)”. Dieses Modell ist einzigartig – in keiner anderen Rechtsordnung findet sich eine vergleichbare Kombination.
Diese Analyse wurde von desalvador. Abogados, einer auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei mit Sitz in Palma de Mallorca, erstellt. Sie richtet sich insbesondere an nicht in Spanien ansässige Käufer, die hochwertige Immobilien in Spanien – und vor allem auf den Balearen – erwerben möchten.
Gerade in dieser Region ist eine vorausschauende und strategische Steuerplanung entscheidend. Das gilt besonders, wenn der Kauf über eine Finanzierung erfolgt, die durch Finanzanlagen besichert ist – denn die richtige Struktur kann hier einen erheblichen Unterschied in der steuerlichen Belastung machen.
Aktuelle Situation zur Vermögenssteuer und ISGF
Die spanische Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), ursprünglich 1977 eingeführt, hat im Laufe der Jahre zahlreiche Veränderungen erlebt. Nach ihrer Aussetzung im Jahr 2008 wurde sie 2011 – zunächst als temporäre Maßnahme – wieder eingeführt. Seit 2021 gilt sie jedoch dauerhaft, mit einem Spitzensteuersatz von bis zu 3,5 %.
Ergänzt wird sie seit 2022 durch den „Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (ISGF)”, eine zusätzliche Abgabe auf Nettovermögen von über 3 Millionen Euro. Ziel dieser Steuer ist es, die regionalen Unterschiede auszugleichen, da einige autonome Gemeinschaften – darunter Madrid oder Andalusien – die Vermögenssteuer ganz oder teilweise erlassen hatten. Der ISGF sorgt somit für eine einheitlichere Besteuerung auf nationaler Ebene.
Beide Steuern beziehen sich auf das Nettovermögen, also die Differenz zwischen Vermögenswerten und bestehenden Verbindlichkeiten. Entsprechend lässt sich die steuerliche Bemessungsgrundlage durch nachweisbare und ordnungsgemäß dokumentierte Schulden verringern.
Für Nichtansässige, die in Spanien lediglich mit ihrem inländischen Vermögen steuerpflichtig sind, gilt jedoch eine wichtige Einschränkung:
Abzugsfähig sind ausschließlich Schulden, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind. Daher ist eine vorausschauende steuerliche und finanzielle Planung vor dem Kauf entscheidend – insbesondere, um sicherzustellen, dass die gewählte Finanzierung den Anforderungen für die steuerliche Abzugsfähigkeit entspricht.
Wann eine Finanzierung zur Steueroptimierung sinnvoll ist
Die Aufnahme von Schulden ist kein „Steuertrick“, sondern eine strategische Entscheidung im Rahmen einer durchdachten Vermögensplanung. Ziel ist es, die Finanzierung als integralen Bestandteil einer Gesamtstrategie zur Investition, Erhaltung und Strukturierung des Vermögens zu nutzen.
Für nicht in Spanien ansässige Eigentümer ergeben sich die wichtigsten Anwendungsfälle bei finanzierten Immobilienkäufen sowie bei Refinanzierungen, da in beiden Fällen der Zusammenhang zwischen Schuld und Immobilie klar gesetzlich und verwaltungsseitig anerkannt ist. Entscheidend ist, dass dieser Zusammenhang nachvollziehbar dokumentiert wird.
Bei einer Refinanzierung darf die Verknüpfung zwischen der Finanzierung und der Immobilie nicht verloren gehen. Die spanische Steuerbehörde (Dirección General de Tributos) hat mehrfach betont, dass nicht die Bezeichnung des Finanzinstruments, sondern die tatsächliche Verwendung der Mittel ausschlaggebend ist. So wurde beispielsweise in einer verbindlichen Auskunft (V2428-22 vom 23. November 2022) die Abzugsfähigkeit eines Lombardkredits anerkannt, der zur Ablösung einer bestehenden Hypothek auf eine spanische Immobilie verwendet wurde. (Verbindliche Auskunft V2428-22 vom 23. November 2022).
Im Gegensatz dazu gilt: Bei Nichtansässigen werden nachträgliche Finanzierungen, die erst nach dem Erwerb der Immobilie aufgenommen werden, steuerlich nicht anerkannt, da die Schuld in diesen Fällen nicht direkt mit dem Kauf in Verbindung steht.
Gerade für internationale Käufer ist es daher entscheidend, die Finanzierung von Beginn an eindeutig mit der Immobilie zu verknüpfen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Struktur steuerlich anerkannt wird und langfristig eine optimale Vermögens- und Steuerplanung gewährleistet ist.
Eine fachkundige Beratung ab dem Zeitpunkt des Immobilienkaufs ist entscheidend, um steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen.
Bei desalvador. verfolgen wir einen präventiven und strategischen Ansatz: Bereits in der Anfangsphase entwickeln wir gemeinsam mit Bank, Notar und Steuerberatern die optimale finanzielle und dokumentarische Struktur, um eine rechtssichere und steuerlich effiziente Transaktion zu gewährleisten.
Diese vorausschauende Planung verhindert kostspielige Fehler und ermöglicht eine saubere, nachvollziehbare Gestaltung innerhalb der geltenden steuerlichen Rahmenbedingungen.
Hypothekendarlehen und Lombardkredite
Für nicht in Spanien ansässige Käufer bieten Hypothekendarlehen einen klaren Vorteil in Bezug auf Nachweis und Transparenz:
Sie werden notariell beurkundet, im Grundbuch eingetragen und liefern dadurch einen eindeutigen Beleg über Existenz, Höhe und Zweckbindung der Schuld. Diese Dokumentationsstärke macht die Hypothek zur rechtlich und steuerlich solidesten Finanzierungsform.
Lombardkredite, die häufig im Ausland abgeschlossen und durch Finanzanlagen besichert sind, können ebenfalls abzugsfähig sein – allerdings nur, wenn ihre direkte Verbindung mit dem Immobilienerwerb in Spanien eindeutig nachgewiesen werden kann.
Ihre Flexibilität macht sie besonders interessant für Käufer mit komplexeren Vermögensstrukturen, verlangt aber eine einwandfreie Dokumentation: Dazu gehören Kreditverträge, Bankbestätigungen und eine lückenlose Nachverfolgung der Geldflüsse.
Gerade bei solchen Transaktionen ist die Zusammenarbeit mit spezialisierten Finanzierungspartnern wie Lionsgate Capital von zentraler Bedeutung.
Als unabhängiger Vermittler arbeitet Lionsgate Capital mit einem breiten Netzwerk aus nationalen und internationalen Banken zusammen und agiert als einziger Ansprechpartner für den gesamten Finanzierungsprozess – um so maßgeschneiderte Konditionen und eine nahtlose Abwicklung zu sichern.
Während bei Hypothekendarlehen der steuerlich relevante Nachweis in der Regel problemlos geführt werden kann – da das Darlehen unmittelbar zur Bezahlung des Kaufpreises dient –, liegt die Herausforderung bei Lombardkrediten oft in der Dokumentation des Mittelverwendungszwecks. Hier ist eine präzise Belegführung entscheidend, um die steuerliche Anerkennung sicherzustellen.
Ebenso entscheidend wie die Wahl des Finanzierungsmodells ist die klare Zweckbindung der Mittel. Ein Kredit darf nicht gleichzeitig für den Erwerb einer Immobilie in Spanien und für andere Investitionen verwendet werden.
Sobald der Verwendungszweck nicht eindeutig dokumentiert ist, kann die steuerliche Abzugsfähigkeit gefährdet sein.
Die Lösung liegt in einer umfassenden Vorplanung, der Verwendung dedizierter Konten, konsistenter Bankdokumentation und gegebenenfalls der notariellen Beglaubigung wesentlicher Unterlagen.
Gerade bei hochvolumigen Finanzierungen zeigt die Erfahrung, dass drei Faktoren über den Erfolg entscheiden:
- Juristische und steuerliche Vorplanung
- Perfekt abgestimmte Durchführung
- Organisierte und überprüfbare Nachweisdokumentation
Planung, Sicherheit und Effizienz
Die steuerliche Optimierung des Vermögens durch Finanzierung ist keine Randstrategie, sondern ein legitimes und wirksames Instrument, das – richtig strukturiert – die Steuerlast senken kann, ohne die Rechtssicherheit zu gefährden.
Für nicht in Spanien ansässige Käufer ist eine vorausschauende Planung besonders wichtig, da ausschließlich jene Verbindlichkeiten steuerlich abziehbar sind, die direkt mit spanischen Vermögenswerten verknüpft sind. Eine klare Struktur und professionelle Begleitung schaffen hier Sicherheit, Effizienz und nachhaltigen steuerlichen Mehrwert.
Lionsgate Capital arbeitet eng mit spezialisierten Kanzleien wie desalvador., erfahrenen Steuerberatern sowie lokalen und internationalen Finanzinstituten zusammen, um maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte für jeden Kunden zu entwickeln. Im Mittelpunkt steht dabei stets ein Ziel: die optimale Strukturierung des Vermögens – mit einer ausgewogenen Verbindung aus Rendite, Rechtssicherheit und steuerlicher Effizienz.
Finanzierung ist in diesem Kontext weit mehr als ein bloßes Kapitalinstrument.
Richtig geplant und umgesetzt wird sie zu einem zentralen Bestandteil strategischer Vermögensplanung – einem Werkzeug, das wirtschaftliche Effizienz, rechtliche Stabilität und steuerliche Optimierung harmonisch vereint.
Artikel von Pelayo de Salvador
Fachanwalt für Immobilienrecht bei desalvador.
desalvador. ist eine Boutique-Kanzlei, die auf Wohnimmobilientransaktionen auf Mallorca spezialisiert ist. Sie bietet vorbeugende Rechtsstrategien und eine persönliche, auf internationale Mandanten zugeschnittene Beratung.
