La financiación como medio para reducir la fiscalidad patrimonial en España
España forma parte de una minoría muy limitada dentro de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), que mantiene un impuesto general sobre el patrimonio neto. Solo Noruega, Suiza y Colombia comparten esta figura, mientras que la mayoría de los países europeos la han eliminado, optando por gravámenes sobre activos concretos.
Lo singular del modelo español no es solo su vigencia, sino también su estructura dual: un impuesto autonómico sobre el patrimonio y un recargo estatal —el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF)—, sin equivalente en el entorno comparado.
Este análisis, elaborado por desalvador., despacho especialista en derecho inmobiliario con sede en Palma de Mallorca, se dirige especialmente a compradores no residentes que adquieren inmuebles de alto valor en España, y en particular en Baleares, donde la fiscalidad patrimonial exige una planificación rigurosa y anticipada desde el inicio, especialmente si se desea estructurar la operación con financiación garantizada por activos financieros.
Contexto actual sobre el patrimonio y el ISGF
El Impuesto sobre el Patrimonio, creado en 1977, ha experimentado diversas modificaciones: fue suspendido en 2008 y reactivado en 2011, inicialmente con carácter temporal. Sin embargo, desde 2021 su vigencia se ha consolidado, con un tipo marginal del 3,5 %.
Por su parte, el ISGF, introducido en 2022, actúa como complemento para patrimonios netos superiores a los 3 millones de euros. En la práctica, busca neutralizar las ventajas de aquellas comunidades autónomas que habían bonificado íntegramente el impuesto, armonizando así la tributación patrimonial en todo el territorio.
Ambos tributos gravan el patrimonio neto, es decir, la diferencia entre activos y pasivos, lo que permite reducir la base imponible mediante deudas válidas, acreditadas y debidamente documentadas.
En el caso de los no residentes, que tributan por obligación real (y no personal), únicamente son deducibles las deudas estrictamente vinculadas a la adquisición del inmueble, por lo que la planificación fiscal y financiera debe realizarse antes de la compraventa, garantizando que la financiación cumpla los requisitos de deducibilidad.
Cuándo tiene sentido financiarse para optimizar la carga fiscal
El endeudamiento no es un atajo fiscal, sino una decisión estratégica dentro de la gestión patrimonial. Su objetivo es integrar la financiación en una estructura coherente de inversión, preservación y reordenación del patrimonio.
En el caso de los no residentes, los escenarios más claros son la compra financiada y la refinanciación, donde la conexión entre deuda e inmueble está expresamente reconocida por la normativa y la doctrina administrativa. En ambos supuestos, es necesario acreditar debidamente la vinculación entre la financiación y la adquisición del inmueble.
Para los casos de refinanciación, es importante que no se pierda la vinculación con el activo. Así, la Dirección General de Tributos ha reiterado que lo determinante no es la etiqueta del instrumento, sino el destino del capital, admitiendo la deducibilidad de un préstamo lombardo utilizado para cancelar una hipoteca que gravaba un inmueble en España (Consulta Vinculante V2428-22, de 23 de noviembre de 2022).
Por el contrario, para los no residentes que tributan por obligación real, no se permite la deducibilidad de financiaciones realizadas con posterioridad a la adquisición del inmueble, por cuanto se considera que, en esos casos, la financiación no está vinculada a la compra del activo, sino que se utiliza para financiar otras adquisiciones.
En el caso de compradores no residentes, esta anticipación resulta aún más relevante, ya que la normativa exige que la financiación esté conectada con el activo español desde el origen, sin admitir estructuras posteriores que no acrediten dicha vinculación.
Por ello, el asesoramiento adecuado desde el momento de la compra es determinante. En desalvador., trabajamos con un enfoque preventivo: diseñamos la estructura financiera y documental desde la fase inicial, coordinando con la entidad, la notaría y los asesores fiscales para que la operación quede blindada frente a futuras comprobaciones. Esta anticipación evita errores costosos y permite aprovechar, con plena seguridad jurídica, las oportunidades que la normativa ofrece.
Financiación Hipotecaria y préstamos lombardos
Para los no residentes, los préstamos hipotecarios ofrecen una ventaja probatoria clara: su formalización ante notario y su inscripción registral facilitan acreditar existencia, cuantía y afectación al inmueble. Esta trazabilidad convierte a la hipoteca en la opción más sólida desde el punto de vista jurídico y fiscal.
No obstante, los préstamos lombardos —aun cuando se formalizan en el extranjero y se garantizan con activos financieros— también pueden ser deducibles, siempre que se demuestre su afectación directa a la compra del inmueble en España.
Su flexibilidad los hace atractivos para determinados perfiles patrimoniales, pero requieren una documentación impecable: contrato, certificaciones bancarias y trazabilidad completa del flujo de fondos.
En operaciones de este perfil, resulta determinante contar con la intervención de brókers hipotecarios especializados como Lionsgate Capital, que actúan como un solo contacto para todos los bancos, tanto nacionales como entidades privadas internacionales, con el fin de obtener la mejor financiación disponible para cada cliente en la compra de su propiedad en España.
En el caso de la financiación hipotecaria, la prueba suele ser sencilla, ya que un préstamo hipotecario, concedido en el momento de la compraventa y con la finalidad de abonar el precio de compra, es fácilmente acreditable mediante las escrituras públicas, tanto de compra como de venta.
En el caso de préstamos lombardos, el problema más común es la falta de trazabilidad, ya que hay que vincular expresamente la disposición del préstamo con la compra del inmueble.
Es importante asimismo no mezclar fines, es decir, que un mismo préstamo se dedique parcialmente a la compra en España y parcialmente a otros activos, ya que la falta de vinculación directa puede hacer peligrar la deducibilidad.
La mitigación pasa por una planificación previa exhaustiva, el uso de cuentas exclusivas para la operación, documentación bancaria coherente y, en su caso, la notarización de los elementos esenciales.
En operaciones de alto valor, la experiencia demuestra que los tres pilares del éxito son:
- Planificación jurídica y fiscal previa.
- Ejecución perfectamente sincronizada.
- Documentación probatoria organizada y verificable.
Planificación, seguridad y eficiencia
La optimización fiscal del patrimonio mediante financiación no es una estrategia marginal, sino una herramienta legítima y eficaz que, bien estructurada, permite reducir la carga tributaria sin comprometer la seguridad jurídica.
La anticipación y planificación son esenciales en el caso de compradores no residentes, a los cuales únicamente se les permitirá deducir los pasivos directamente vinculados los activos españoles.
Lionsgate Capital, colabora con despachos especializados como desalvador., asesores fiscales y entidades financieras tanto locales como privadas internacionales para diseñar soluciones de financiación a medida para sus clientes. El objetivo principal es que cada cliente optimice su estructura patrimonial, combinando rentabilidad, seguridad jurídica y eficiencia fiscal.
La financiación no es solo una herramienta financiera: es un instrumento de planificación patrimonial inteligente. Cuando se diseña y ejecuta correctamente, permite equilibrar rentabilidad, seguridad jurídica y eficiencia fiscal.
Artículo de Pelayo de Salvador
Abogado especialista en derecho inmobiliario en desalvador.
desalvador. es un despacho boutique especializado en operaciones inmobiliarias residenciales en Mallorca, con enfoque preventivo y asesoramiento jurídico personalizado para clientes internacionales.
