España propone un impuesto del 100% para los extracomunitarios
El lunes 13 de enero de 2025, el presidente de España propuso aplicar un impuesto del 100% a la compra de viviendas por parte de ciudadanos no pertenecientes a la UE (por ejemplo, estadounidenses y británicos). Este anuncio altamente controvertido merece un análisis más detallado de sus motivos políticos, implicaciones prácticas, efectos negativos y viabilidad legal.
Las razones políticas detrás de este anuncio
Para comprender mejor los motivos de esta propuesta, debemos situarla en el contexto más amplio de la política española.
La propuesta de impuesto del 100 % debe interpretarse en el contexto de estrategia electoral. Se trata de un anuncio con motivaciones políticas, destinado a apaciguar al electorado descontento, más que de una iniciativa política seria.
En la política española, declaraciones como esta a menudo tienen más que ver “bravuconadas políticas” que con medidas viables. El domingo 19 de enero, en un mitin político en Extremadura, el Sr. Sánchez afirmó que quería “prohibir por completo la compra de viviendas por parte de compradores no residentes extracomunitarios”, argumentando que “todos son especuladores inmobiliarios”.
El presidente ha señalado irresponsablemente que la subida descontrolada de los precios de la vivienda y el alquiler se debe a la especulación inmobiliaria impulsada por compradores no residentes de fuera de la UE. En sus declaraciones públicas, ha culpado exclusivamente a estos últimos del aumento dramático de los precios del mercado inmobiliario español.
En otras palabras, los ciudadanos no comunitarios están siendo utilizados como una excusa para desviar la responsabilidad política del propio gobierno por su mala gestión. Se trata de una estrategia clásica de negación y desvío de culpa hacia los extranjeros, que además no votan en España, por lo que no hay un coste político en responsabilizarlos.
Esta afirmación es absurda, y a continuación explico por qué carece de fundamento. También analizaré el impacto insignificante que tendría esta propuesta en los precios de la vivienda, pero sí afectaría gravemente a los negocios locales y al empleo si se llegara a implementar.
Las verdaderas razones del aumento de los precios de la vivienda y el alquiler en España
La demanda de viviendas en España, ha experimentado un fuerte aumento en los últimos años.
La demanda ha superado con creces la oferta de nuevas viviendas, lo que ha provocado un incremento de los precios. En algunas ciudades y zonas costeras, este crecimiento ha sido de dos dígitos año tras año.
Esta subida de precios ha dificultado el acceso a la vivienda para un gran segmento de la población residente. Esto ha generado un creciente descontento entre el electorado del presidente, que exige medidas drásticas para contrarrestar la situación. Este descontento es el verdadero motivo detrás del anuncio del lunes.
Sin embargo, a pesar de las afirmaciones del presidente en el mitin político culpabilizando a los compradores no residentes de la especulación inmobiliaria, las verdaderas razones son muy distintas, como me ocuparé de explicar a continuación.
1. Los precios del alquiler
Como se ha destacado en múltiples artículos en el pasado, la política equivocada de vivienda del gobierno y las iniciativas legislativas sobre el alquiler, impulsadas ideológicamente, han sido contraproducentes, ocasionando que los precios de alquiler suban bruscamente en los últimos años.
De hecho, han alimentado y exacerbado la escalada incesante de los precios del alquiler en todo el país (ya que los propietarios se han retirado masivamente del mercado inmobiliario, temerosos de estas nuevas medidas de alquiler que protegen en exceso a los inquilinos en detrimento de los propietarios). Siguiendo las leyes de la oferta y la demanda, estas leyes contraproducentes aprobadas por el Gobierno español han provocado un aumento de los precios de los alquileres al existir menor unidades en oferta. Aunque el Gobierno español perseguía a mi entender, nobles objetivos (ayudar a colectivos vulnerables a acceder a una vivienda a precios asequibles), lo hizo pisoteando los derechos de los propietarios.
España ha adoptado y aplicado políticas de vivienda social en detrimento de la propiedad privada de los propietarios. Al ignorar por completo la difícil situación de los propietarios y centrarse únicamente en los inquilinos, el Gobierno obligó a decenas de propietarios a retirar sus viviendas del mercado de alquiler. Se estima que, tan solo en 2024, fueron más de 250.000 las propiedades retiradas del mercado de alquiler. Lógicamente, esto repercute en la oferta de viviendas, que, siguiendo las leyes de la oferta y la demanda, provoca una fuerte subida de los precios del alquiler. Este desequilibrio del mercado crea una espiral viciosa que se retroalimenta, perpetuando y agravando el problema de la vivienda, ya que cada vez hay menos propiedades disponibles para alquilar, lo que hace subir los precios de los alquileres. Ante el aumento de los precios del alquiler, el Gobierno promulga entonces leyes de alquiler aún más draconianas con enormes multas asociadas que hacen la situación aún más insoportable.
En resumen, a la política de vivienda española ha tenido el efecto contrario al deseado, dificultando aún más el acceso de los colectivos vulnerables a viviendas de alquiler asequible. De hecho, las torpes políticas de alquiler seguidas por el Gobierno han empeorado, mucho, la situación de los inquilinos en situación de vulnerabilidad.
Algo tan simple como el deseo de ayudar puede tener consecuencias nefastas.
2. Precios de la vivienda
Hay varios factores subyacentes a la fuerte subida de los precios de la vivienda en los últimos años, algunos de carácter nacional y otros extranjeros. Para simplificar, sólo me referiré a los que creo que son los dos principales culpables.
La combinación de estos dos factores ha llevado a España a construir un 60% menos de viviendas que hace una década, lo que, siguiendo las leyes de la oferta y la demanda, afecta gravemente a los precios de la vivienda, haciéndolos subir bruscamente. Si la demanda inmobiliaria se mantiene estable, mientras que la oferta se reduce considerablemente, los precios de la vivienda se revalorizarán enormemente. No es ciencia ficción.
Las principales razones de la escasez de viviendas nuevas en España (oferta ajustada) son las siguientes:
- Tras la crisis del Covid-19, el mundo se enfrentó a una interrupción de la cadena de suministro en varios frentes. Esto provocó grandes retrasos y un aumento de los costes. Como consecuencia, los materiales de construcción empleados por los promotores inmobiliarios en las nuevas construcciones se dispararon, lo que repercutió enormemente en el precio final de venta. Esto provocó que una parte significativa de la población española quedara fuera del mercado.
- Además, España modificó su legislación urbanística obligando a los promotores a destinar el 40% de sus parcelas a viviendas sociales. Una vez más, la noble idea que subyacía a esta política era proporcionar viviendas asequibles a colectivos vulnerables. Sin embargo, no se dio a los promotores la libertad de concentrar todas las viviendas sociales en un mismo espacio para evitar que el resto de las unidades se vieran afectadas comercialmente. No tiene sentido construir si no se pueden vender las viviendas. Este cambio se tradujo en que los promotores inmobiliarios construyeran viviendas en el extranjero o redujeran el número de nuevas construcciones, donde la normativa urbanística les resultaba más favorable.
Impacto insignificante en el mercado inmobiliario
A pesar de su carácter provocador, la política propuesta tendría un impacto mínimo en el mercado inmobiliario español en general. De las aproximadamente 587.000 transacciones inmobiliarias anuales realizadas en España en 2023, sólo 18.648 correspondieron a ciudadanos extracomunitarios. En otras palabras, los compradores extracomunitarios representaron el 3% del total de ventas de propiedades ese mismo año, según las estadísticas oficiales facilitadas por el Colegio Notarial de España.
No es más que una gota en el océano.
Incluso si se promulgara, este impuesto apenas afectaría al aumento de los precios de la vivienda o en el panorama inmobiliario en general. En resumen, la política carece de significado práctico y se queda en un grandilocuente gesto retórico que no soluciona la subida desenfrenada de los precios de la vivienda y el alquiler en España, que es, de hecho, una preocupación legítima.
Efectos negativos del impuesto propuesto del 100% para los no comunitarios
Los extranjeros, y en particular los no residentes extracomunitarios, tienden a concentrarse en las zonas costeras de España, como las Islas Baleares y Canarias. Estos extranjeros no suelen comprar propiedades en grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, a excepción de los inmigrantes sudamericanos, con los que hay una afinidad cultural y lingüística.
Como consecuencia de dónde les gusta establecerse a estos extranjeros, miles de empresas locales (colegios privados, agencias inmobiliarias, supermercados internacionales, decoración de interiores y del hogar, restaurantes, etc.) pueden verse en una situación desesperada tras este anuncio. Todas estas personas, todas estas empresas, dependen en gran medida de los extracomunitarios para llevar a cabo sus actividades cotidianas. La parte más importante, con una gran diferencia, son los nacionales británicos, que se verían gravemente afectados por la nueva propuesta fiscal. Los ciudadanos británicos representan casi el 20% del turismo español, lo que les confiere una gran influencia de facto.
No nos equivoquemos, esta política también afectaría al turismo, ya que algunas personas podrían boicotear el país. El turismo representa directamente el 12% del PIB español, y otro 6% indirectamente. En pocas palabras, el turismo mueve una quinta parte de la economía española.
Adicionalmente, los propietarios que dependen en gran medida de los extranjeros para vender sus propiedades de gama alta (ya que su rango de precios está fuera del alcance de los ciudadanos españoles) pueden verse obligados a una fuerte caída de los precios de venta, ya que sus posibles compradores internacionales se reducirían de la noche a la mañana, al menos hasta que se asiente la polvareda.
Todas estas empresas repartidas por las costas españolas, que dependen en gran medida de los no comunitarios, pueden enfrentarse a las dificultades de esta insensata decisión que pone en peligro su viabilidad financiera. Está en juego el sustento de miles de personas.
Retos internos: aplicación difícil y larga
España está dividida administrativamente en 17 comunidades autónomas que tienen competencias transferidas en materia fiscal y dentro de unos límites. Cada una de estas regiones tiene sus propios parlamentos regionales para promulgar leyes. En algunas regiones, coordinar y promulgar dichas leyes llevaría mucho tiempo, incluso años.
Además, algunas regiones se oponen políticamente al partido gobernante en España y pueden rechazar, si no impugnar directamente, el impuesto del 100% propuesto para los compradores extracomunitarios, lo que paralizaría judicialmente su aplicación y la retrasaría varios años. Ejemplos de estas regiones son Andalucía, Islas Baleares, Madrid y Comunidad Valenciana.
En resumen, se trataría de un procedimiento largo y prolongado que, en el mejor de los casos, tardaría años en aplicarse.
Retos exteriores: Obstáculos jurídicos y técnicos de la UE
Más importante aún, la propuesta se enfrenta a graves obstáculos jurídicos. Como miembro de la Unión Europea, España está vinculada por principios básicos que incluyen la libre circulación de bienes, servicios y capitales. Estos principios, consagrados en tratados fundacionales como el Tratado de Roma de 1957, prohíben a los Estados miembros promulgar políticas que restrinjan en modo alguno el flujo de inversiones, incluidas las procedentes de países no pertenecientes a la UE.
Estos principios rectores de la UE sustentan la Unión y ningún Estado miembro, incluida España, puede socavarlos. En pocas palabras, los países miembros no pueden promulgar leyes que impidan de ningún modo las inversiones, de origen comunitarios o extracomunitario, es decir, estadounidense o británico.
El principio de primacía del Derecho de la UE
La supremacía del Derecho de la UE sobre la legislación nacional es un principio ampliamente aceptado. Cuando surgen conflictos entre la legislación de la UE y la nacional, esta última queda en suspenso. Las leyes nacionales que entren en conflicto con las de la UE pueden ser impugnadas y prevalecerá de ley de la UE.
A modo de ejemplo, el Gobierno español intentó restringir las ventajas fiscales en materia de sucesiones aprobadas por las autoridades regionales para que sólo beneficiaran a los ciudadanos españoles. Esta política fue impugnada en Bruselas por discriminación fiscal contra los ciudadanos de la UE y finalmente fue anulada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en una sentencia histórica dictada el 3 de septiembre de 2014. La decisión del TJUE obligó a España a dar marcha atrás en su política fiscal y ampliar sus beneficios, no solo a todos los ciudadanos de la UE, sino también a todos los extracomunitarios. Este pintoresco ejemplo demuestra las limitaciones de adoptar políticas nacionales unilaterales que ignoran flagrantemente, o incluso chocan, con los intereses de la Unión en su conjunto.
España no tiene libertad para adoptar políticas precipitadas, como aplicar un tipo impositivo del 100% a los nacionales de terceros países, ya que esto tendría un impacto más amplio en la Unión, afectando incluso a su política exterior.
Incluso si España ignorara todos los obstáculos antes mencionados y decidiera insensatamente seguir adelante y aplicar un impuesto del 100% a las compras de propiedades por extracomunitarios, casi con toda seguridad, se enfrentaría a desafíos legales a nivel de la UE. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que habitualmente hace caso omiso del Tribunal Supremo español, probablemente anularía tal medida por violar los principios fundamentales de la UE. Además, la pertenencia de España a la UE implica un compromiso mutuo de adhesión a creencias, leyes y reglamentos compartidos. Las medidas unilaterales que contravienen estos acuerdos no son viables, ni aplicables.
Conclusión: mucho ruido y pocas nueces
La propuesta de aplicar un impuesto del 100% a la compra de inmuebles de extracomunitarios es un ejemplo paradigmático de ámbito político.
Aunque puede generar titulares sensacionalistas y disuadir temporalmente la inversión, es poco probable que se materialice debido a su insignificante impacto en el mercado y a las claras incompatibilidades legales, tanto a nivel nacional como de la UE. Para España, como miembro de la UE, este tipo de políticas no sólo son poco prácticas, sino también inviables desde el punto de vista jurídico.
En última instancia, este anuncio irresponsable debería verse como lo que es: una táctica electoral diseñada para captar la atención nacional más que una iniciativa política real. Es poco probable que esta propuesta salga adelante. No hay motivos para preocuparse por ello.
Artículo por Raymundo Larraín Nesbitt
Director de Larraín Nesbitt Abogados
Raymundo ejerce la abogacía desde 2003 y ha fundado su propio despacho, Larraín Nesbitt Abogados (LNA), Asesora principalmente a clientes domiciliados en Irlanda, el Reino Unido y fuera de este. Sus principales áreas de especialización son el derecho inmobiliario, la inmigración y la fiscalidad.
