Die Bedeutung von Kauf- und Verkaufsverfahren in der spanischen Hotelbranche
Die Tourismusaktivität in Spanien übertrifft derzeit die historischen Zahlen der Ankünfte ausländischer Touristen. Im Jahr 2023 wurden 85,1 Millionen Besuche von internationalen Reisenden verzeichnet. Die Balearen ziehen einen bedeutenden internationalen Tourismus an und bieten ein umfangreiches Hotelangebot, das sich zunehmend auf den Luxussektor konzentriert. Bekannte Namen der internationalen Hotellerie wie Belmond, Four Seasons, Six Senses und Nobu haben markante Hotels auf Inseln wie Mallorca und Ibiza etabliert.
Im Geschäftsleben, insbesondere in kapitalintensiven Branchen wie der Hotelindustrie, sind der Kauf und Verkauf von Vermögenswerten kritische Prozesse, die sorgfältige Detailgenauigkeit und ein tiefgehendes Verständnis der rechtlichen sowie betrieblichen Rahmenbedingungen erfordern, die diese Transaktionen in Spanien regeln. Diese Aufgaben werden noch komplexer, wenn es um großangelegte Vermögenswerte wie Hotelimmobilien und -betriebe geht.
Struktur der Kauf- und Verkaufsoperationen
Der erste Schritt beim Kauf und Verkauf von Betriebsvermögen besteht darin, zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal zu wählen. Diese Entscheidung ist in der Hotelbranche von entscheidender Bedeutung und hängt von mehreren Faktoren ab, wie der Steuerstrategie, der Risikobewertung und der Unternehmensstruktur des betreffenden Geschäfts.
Die Wahl zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal bringt erhebliche Überlegungen mit sich. Bei einem Asset Deal konzentriert sich der Kauf auf den Erwerb bestimmter Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, wobei oft verborgene Verbindlichkeiten ausgeschlossen werden können, außer solchen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, wie Steuer-, Arbeits- oder Umweltverbindlichkeiten. Dies ermöglicht dem Käufer, genau die Geschäftselemente auszuwählen, die er erwerben möchte, was Klarheit schafft und bestimmte Risiken begrenzt.
Im Gegensatz dazu bedeutet ein Share Deal den Erwerb von Unternehmensanteilen und damit indirekt aller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Unternehmens, einschließlich jener, die zum Kaufzeitpunkt nicht offengelegt oder unbekannt sind. Dies kann das Risiko erhöhen, ermöglicht jedoch eine einfachere Übertragung in Bezug auf Formalitäten, besonders bei Vermögenswerten, die spezielle Registrierungen erfordern, wie Immobilien.
Vorläufige Vereinbarungen
Bevor eine endgültige Vereinbarung erreicht wird, werden mehrere vorläufige Vereinbarungen getroffen, die den Rahmen für zukünftige Verhandlungen setzen. Dazu gehören Vertraulichkeitsvereinbarungen, Absichtserklärungen und Kaufangebote, die essentiell sind, um das gegenseitige Verständnis und die Ernsthaftigkeit zwischen den Parteien zu fördern. Obwohl oft unverbindlich, verpflichten diese Vereinbarungen die Parteien zu wichtigen Aspekten wie Vertraulichkeit und Exklusivität und leiten den Beginn des Due-Diligence-Prozesses ein, in dem der Wert und die Risiken des betreffenden Vermögenswerts detailliert bewertet werden.
Due Diligence: Eckpfeiler des Prozesses
Die Due-Diligence-Prüfung ist vielleicht der wichtigste Aspekt beim Kauf und Verkauf von Hotelanlagen. Dieser Prozess ermöglicht es den Käufern, ein detailliertes Verständnis des Unternehmens zu erlangen, einschließlich seiner rechtlichen, finanziellen, arbeitsrechtlichen und steuerlichen Strukturen. Im Hotelkontext beinhaltet die Due Diligence auch eine gründliche Überprüfung der Immobilien, was angesichts der zentralen Rolle des Immobilienbesitzes bei der Bewertung des Vermögens von entscheidender Bedeutung ist.
Diese Phase ist essentiell, um die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen zu validieren und potenzielle Risiken zu identifizieren, die die Machbarkeit der Transaktion beeinträchtigen könnten. Die Ergebnisse der Due-Diligence-Prüfung beeinflussen direkt die Vertragsverhandlungen, die Anforderungen an Sicherheiten und die Bewertungen der Vermögenswerte.
Der Kauf- und Verkaufsprozess
Nachdem die Due-Diligence-Prüfung zufriedenstellend abgeschlossen wurde, wird der Kaufvertrag ausgearbeitet. Dieses Dokument legt die Bedingungen fest, unter denen die Vermögenswerte oder Anteile übertragen werden, einschließlich der Abschlussbedingungen und Preisanpassungen. Es ist wesentlich, dass alle Parteien diese Bedingungen verstehen und ihnen zustimmen, um Streitigkeiten während der Durchführungsphase der Transaktion zu vermeiden.
In Kaufverträgen sollten sowohl die Zusicherungen und Garantien des Verkäufers als auch eventuelle aufschiebende Bedingungen klar spezifiziert werden. Diese Elemente schützen den Käufer nicht nur vor möglichen Diskrepanzen in den bereitgestellten Informationen oder Vertragsverstößen, sondern bilden auch einen Rahmen für die Lösung von Streitigkeiten nach der Transaktion.
Spezialisierte Beratung im Hotelsektor
Die Rolle von Rechts- und Finanzberatern ist in diesen Transaktionen unverzichtbar. Insbesondere bei Hoteltransaktionen sind Erfahrung im Sektor und Kenntnisse des lokalen Rechtsrahmens entscheidend. Spezialisierte Anwaltskanzleien wie Buades Legal spielen eine entscheidende Rolle, indem sie eine umfassende Beratung bieten, die alle Phasen des Kauf- und Verkaufsprozesses abdeckt, von der ersten Bewertung bis zum Abschluss der Transaktion.
Buades Legal arbeitet auch aktiv mit Lionsgate Capital zusammen, dem führenden Hypothekenmakler auf den Balearen und in Festlandspanien, und berät Kunden in allen Angelegenheiten rund um Hypotheken, die mit dem Kauf von Privatimmobilien und Hotelanlagen verbunden sind.
Dank unserer umfassenden Erfahrung bei großen Hoteltransaktionen können wir wertvolle Einblicke bieten und sicherstellen, dass die Interessen unserer Kunden während des gesamten Prozesses gut geschützt sind.
Zusammenfassung
Der Kauf und Verkauf von Hotelimmobilien erfordert nicht nur ein gründliches Verständnis der Marktmechanismen und eine detaillierte Bewertung der betreffenden Vermögenswerte, sondern auch eine sachkundige Abwicklung der Verhandlungen und der rechtlichen Dokumentation. In einer Geschäftswelt, die sowohl Sicherheit als auch Effizienz schätzt, ist die Bedeutung eines strukturierten und gut beratenen Prozesses nicht zu unterschätzen. Dies ist der sichere Weg zu erfolgreichen Transaktionen, die den Wert für alle Beteiligten maximieren.
Artikel von Gabriel Buades
Partner und Buades Legal
Buades Legal ist eine 1979 gegründete Anwaltskanzlei mit Sitz in Palma de Mallorca. Unser Arbeitsziel ist es, eine umfassende und qualitativ hochwertige Beratung zu leisten. Dafür kombinieren wir ein professionelles Team aus Juristen, die überdurchschnittlich qualifiziert sind und umfangreiche Erfahrung in ihren jeweiligen Rechtsbereichen haben, mit einer hervorragenden Verwaltung und Infrastruktur. Als Mitglied des International Desk der Kanzlei ist Gabriel Buades der Meinung, dass seine Karriere im Ausland dazu diente, ¨die Verbundenheit von Form und Tradition der Angelsachsen, die Zähigkeit der Deutschen und den Unternehmergeist der Nordamerikaner¨ zu schätzen.
