Besteuerung von Ferienimmobilien auf Mallorca für Nicht-Residenten
Egal ob Zweitwohnsitz oder Renditeobjekt mit Ferienvermietung: Nicht-Residenten auf den Balearen müssen Einkommensteuererklärungen abgeben
Ein Ferienhaus auf Mallorca ist nicht nur finanziell, sondern auch emotional ein lohnendes Investment. Doch für Nicht-Residenten in Spanien, also Personen, die ihren Hauptwohnsitz im Ausland haben und eine Ferienimmobilie auf den Balearen besitzen, hält das Finanzamt einige Vorgaben bereit. Je nach Nutzung des Traumhauses auf der Insel müssen unterschiedliche Einkommensteuererklärungen eingereicht werden. Und zwar selbst dann, wenn mit der Immobilie gar keine Mieterträge erzielt werden.
Die steuerliche Behandlung richtet sich nach dem spanischen Einkommensteuergesetz für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR). Hierzu zwei wichtige Punkte:
- Eigenes Steuergesetz: Spanien hat ein spezielles Gesetz für die Besteuerung von Nicht-Residenten, das sich von den Regelungen in vielen anderen Ländern unterscheidet.
- Selbstveranlagung: In Spanien müssen Steuern im Rahmen der „Selbstveranlagung“ eigenständig berechnet und gezahlt werden. Im Gegensatz zu Deutschland erhält der Steuerpflichtige keinen Steuerbescheid. Ob alles korrekt gemacht wurde, erfährt man erst bei einer Prüfung.
Je nach Nutzung der Immobilie gelten unterschiedliche steuerliche Vorschriften. Im Folgenden konzentrieren wir uns auf die Selbstnutzung sowie die Ferienvermietung.
1. Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
Wer sich den Traum vom Eigenheim auf Mallorca erfüllt hat und weiterhin im Ausland gemeldet ist, muss sich mit der spanischen Selbstnutzungssteuer auseinandersetzen. Dabei handelt es sich um eine Art Zweitwohnsitz-Abgabe.
Grundprinzip der Selbstnutzungssteuer:
In Spanien wird die bloße Verfügbarkeit der Immobilie besteuert. Jeder Zweitwohnsitz unterliegt somit automatisch der Selbstnutzungsbesteuerung. Dies betrifft Residenten ebenso wie Nicht-Residenten. Die Letztgenannten müssen für jede Immobilie eine gesonderte Erklärung einreichen.
Berechnung der Steuer:
Die Steuer bemisst sich am Katasterwert der Immobilie, der von der Gemeinde festgelegt wird und nicht mit dem Marktwert verwechselt werden darf. Auf Grundlage dieses Katasterwerts wird ein fiktives Einkommen berechnet, das je nach Zeitpunkt der letzten Aktualisierung des Katasterwertes 1,1 % oder 2 % beträgt. Dieses fiktive Einkommen wird bei EU-Bürgern mit einem Steuersatz von 19 % und bei Nicht-EU-Bürgern mit 24 % besteuert. Beispiel: Bei einem Katasterwert von 200.000 Euro beträgt die Steuer bei einer 2-%-Bewertung und einem Steuersatz von 19 % rund 760 Euro pro Jahr.
Wann fällt die Steuer an?
Die Steuer wird fällig, sobald die Immobilie bewohnbar ist – unabhängig davon, ob sie tatsächlich genutzt wird. Neubauten gelten ab Bauabnahme als bewohnbar. Bei Renovierungen ist entscheidend, ob die Immobilie während der Arbeiten bewohnbar bleibt. Umfangreiche Renovierungsarbeiten sollten dokumentiert werden, um eine allfällige Unbewohnbarkeit nachzuweisen. Die Frist für die Einreichung der Erklärung („Modelo 210“) läuft während des gesamten Folgejahres.
2. Vermietung an wechselnde Feriengäste
Hier ist der Unterschied zwischen umsatzsteuerpflichtiger und umsatzsteuerfreier Ferienvermietung zu beachten.
Ferienvermietung mit Umsatzsteuerpflicht:
Die umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, wenn den Gästen Dienstleistungen angeboten werden, die im Gastgewerbe üblich sind. Dazu zählen Rezeptionsdienste, permanente Betreuung, regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel, Gepäckaufbewahrung, Bewirtung etc. Die Einnahmen unterliegen der Umsatzsteuer (IVA) von 10 %, die nach Abzug der Vorsteuer quartalsweise an das Finanzamt abgeführt wird („Modelo 303“). Eine Jahresumsatzsteuererklärung („Modelo 390“) ist ebenfalls erforderlich. Aus spanischer Sicht begründet diese Modalität der Vermietung eine Betriebsstätte, weshalb die Gewinnermittlung nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes erfolgt, mit drei unterjährigen Vorauszahlungen sowie der endgültigen Besteuerung über das Körperschaftsteuer-Formular („Modelo 200“) in derselben Weise und nach denselben Regeln wie eine spanische Firma. Auf den Gewinn werden 25 % Körperschaftsteuer fällig.
Ferienvermietung ohne Umsatzsteuerpflicht:
Ohne umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen gilt die Vermietung steuerlich als Wohnvermietung, obwohl die Ferienvermietung zivilrechtlich dem Tourismusgesetz der jeweiligen Region unterliegt und darin auch anders definiert sein kann. Rechnungen von Vermittleragenturen können jedoch eine Verpflichtung zur Einzahlung von Umsatzsteuer zur Folge haben. Die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (Modell 210) muss zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres eingereicht werden (bis zum 15. Januar, wenn die Zahlung per Lastschrift erfolgen soll). Die Steuer beträgt für EU-Bürger 19 % auf den Gewinn, wobei Kosten und Abschreibung mit gewissen Einschränkungen angerechnet werden können. Für Zeiträume, in denen das Objekt nicht vermietet wurde, fällt Selbstnutzungssteuer an, die gesondert zu erklären ist.
Um sicherzustellen, dass Sie beim Kauf Ihrer Ferienimmobilie auf Mallorca bestens informiert sind, ist es entscheidend, sich von Experten vor Ort beraten zu lassen, die in allen relevanten Bereichen spezialisiert sind. In diesem Zusammenhang empfehlen wir die Beratung der PlattesGroup, die eng mit den Finanzexperten von Lionsgate Capital zusammenarbeitet. Sie unterstützen Ihre Mandanten dabei, Investitionen in Spanien optimal zu gestalten, dank ihrer umfassenden Erfahrung und Dienstleistungen auf den Balearen und im restlichen Land.
Artikel von Christian Plattes
Asesor Fiscal (spanischer Steuerberater) und Leiter des Kompetenzzentrums Wohn- und Ferienvermietung
Christian Plattes ist Asesor Fiscal (spanischer Steuerberater) und Leiter des Kompetenzzentrums Wohn- und Ferienvermietung der PlattesGroup (https://link.plattes.net/lionsgateblog), einer Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsberatungskanzlei mit Sitz in Palma de Mallorca. Das Unternehmen verfügt über ein Team von mehr als 100 Fachleuten und konzentriert sich auf die Beratung deutschsprachiger Privatpersonen und Unternehmen mit Interessen in Spanien, insbesondere auf den Balearen. Weitere Informationen finden Sie im Podcast mit Christian Plattes.
