Baurechtliche Neuerungen
auf den Balearen
Am 28. Mai wurde im Amtsblatt der Balearen das Gesetzesdekret 3/2024 vom 24. Mai über „dringende Maßnahmen zur Vereinfachung und Rationalisierung der öffentlichen Verwaltung“ veröffentlicht. Dieses Dekret zielt darauf ab, die Effizienz zu verbessern und die Verfahren zu straffen. Doch geht es weit über das in der Überschrift Gesagte hinaus, da wichtige Neuerungen, insbesondere im Bereich des Baurechts, eingeführt werden.
Das Gesetzesdekret weckt großes Interesse, denn es regelt ein neues Verfahren zur Legalisierung illegaler Bauten auf ländlichem Boden.
Legalisierung von Bauten auf ländlichem Boden
Eine der wichtigsten Neuerungen des Gesetzesdekrets ist das außerordentliche Verfahren zur Legalisierung von ganz oder teilweise illegalen Bauten, die sich auf ländlichem Boden der Balearen befinden. „Außerordentlich“ deshalb, da eine solche Maßnahme zuletzt 2014 genehmigt wurde und da sie nur für drei Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem die einzelnen Inselräte zustimmen, das Gesetzesdekret auf den räumlichen Geltungsbereich der jeweiligen Insel zu übertragen, gültig ist.
Dieses Verfahren kann bei Bauten, die ganz oder teilweise illegal sind, angewandt werden, bei denen die Behörden nicht mehr eingreifen werden können – d. h. keinen Abriss anordnen und aufgrund der verstrichenen Zeit keine Strafen mehr verhängen -. Illegale Bauten sind Gebäude, die nach 1956 ohne Baugenehmigung errichtet wurden, unabhängig davon, ob sie im Grundbuch eingetragen sind oder nicht. Die rechtliche Lage, in der sich diese ganz oder teilweise illegalen Immobilien befinden, wird als „fuera de ordenación“, also außerhalb der baulichen Ordnung, bezeichnet, und an ihnen dürfen keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die den illegalen Teil betreffen.
Wohnobjekte, die durch dieses Verfahren legalisiert werden, dürfen nicht für touristische Vermietungen genutzt werden. Es ist möglich, dass diese Regelung in den kommenden Monaten geändert wird, wenn das Gesetzesdekret im balearischen Parlament verabschiedet wird.
Vorteile der Legalisierung illegaler Bauten
- Möglichkeit der Durchführung von Instandhaltungs- oder Umbauarbeiten aller Art
- Steigerung des Marktwertes
- Bei Wertgutachten, die Grundlage für eine Hypothek sind, Steigerung des Immobilienwertes.
Voraussetzungen für die Legalisierung eines Bauwerks
Um ein Bauwerk legalisieren zu lassen, ist es ratsam, zuvor ein technisches und rechtliches Gutachten einzuholen.
Um das Legalisierungsverfahren in Anspruch nehmen zu können, muss grundsätzlich nachgewiesen werden, dass die illegalen Bauten vor mehr als acht Jahren fertiggestellt wurden. Befinden sie sich auf geschützten Flächen (diese Gebiete sind mit den Abkürzungen ANEI, ARIP oder ANNP gekennzeichnet), muss das Datum der Baufertigstellung vor dem 10. März 1991 liegen.
Unter anderem können Wohnobjekte, Lagerräume, überdachte Terrassen und Pools und in einigen Fällen auch Nutzungsänderungen legalisiert werden.
Von diesem Verfahren ausgeschlossen sind Bauten in öffentlichen Bereichen, die von einem Straßenrecht oder sonstigen Dienstbarkeiten auf Grundlage des Küstengesetzes betroffen sind, Bauwerke, deren Nutzung den Erwerb von Plätzen (Hotels, Herbergen usw.) erfordert, und Rechte (Brunnen, Bergbau usw.). Ebenso ist es nicht möglich, Bauwerke zu legalisieren, für die das Projekt eine Enteignung vorsieht oder für die eine Sondergenehmigung, genannt „interés general“ (allgemeines Interesse), falls nicht vorhanden, erforderlich ist.
Ungefähre Kosten der Legalisierung
- Kosten der wirtschaftlichen Leistung: 10 % des Bauwerts der legalisierten Baumaßnahmen (dieser Prozentsatz steigt nach dem ersten Jahr auf 12,5 % und im letzten Jahr auf 15 %)
- Baugebühren und -steuern: etwa 4 bis 5 % je nach Gemeinde
- Eintragung ins Grundbuch: 1,5 % für beurkundete Rechtshandlungen zuzüglich Notar- und Registerführergebühren
- Technisches Legalisierungsprojekt: Die Honorare können zwar frei vereinbart werden, liegen jedoch in der Regel zwischen 5 und 10 % der Baukosten (je größer die zu legalisierende Fläche, desto niedriger der Prozentsatz)
- Bauabnahme-Bescheinigung: Es ist sehr wahrscheinlich, dass eine Bauabnahmebescheinigung, die nicht nur vom Architekten, sondern auch von einem technischen Architekten unterzeichnet ist, verlangt wird.
- Maßnahmen zur Reduzierung der Lichtverschmutzung und zur Steigerung der Energie- und Wassereffizienz. Es ist nicht möglich, eine Schätzung der Kosten und der Honorare für Fachleute vorzunehmen, da dies von den Bedingungen der städtischen Techniker abhängt. Im Gesetzesdekret ist nicht festgelegt, welche Auswirkungen diese Maßnahmen haben sollen.
Einschränkungen und Chancen
Wie bereits erwähnt, können nicht alle illegalen Bauwerke legalisiert werden, und in einigen Fällen werden Teil-Abrisse erforderlich sein. Dieses Regelwerk stellt jedoch eine Chance dar, die genutzt werden sollte.
Auch ist es ratsam, Projekte so bald wie möglich einzureichen, da die gesetzliche Frist nur drei Jahre beträgt, und zwar sobald die Inselräte die Durchführung des Legalisierungsverfahrens auf ihrer jeweiligen Insel genehmigt haben. Der Inselrat von Mallorca hat dies am 20. Juni 2024 getan, so dass auf dieser Insel bereits Legalisierungsprojekte eingereicht werden können.
Profi-Tipp
Da es sich bei der Legalisierung nicht nur um eine technische, sondern auch um eine juristische Angelegenheit handelt, ist es ratsam, das Verfahren von einem Rechtsanwalt mit Erfahrung und umfassender Kenntnis des regionalen, insularen und lokalen Baurechts beaufsichtigen zu lassen. Lionsgate Capital, der führende Hypothekenmakler auf den Balearen und dem spanischen Festland, arbeitet regelmäßig mit unserer Kanzlei De La Mata Abogados zusammen und garantiert einen ganzheitlichen und fachkundigen Service, um Investitionen zu optimieren und die Einhaltung von Rechtsvorschriften zu gewährleisten. Für weitere Einzelheiten zu diesem neuen Gesetz und für eine persönliche Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Artikel von Alejandro Guillén Valls
Rechtsanwalt bei De La Mata Abogados
De la Mata Abogados ist eine in Palma ansässige Anwaltskanzlei, die sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat und auf internationale Kunden ausgerichtet ist. Ihre Beratung umfasst alles rund um Erwerb, Bauträgerschaft, Bau und Verkauf von Immobilien.
