Impuestos sobre propiedades vacacionales en Mallorca para no residentes
Ya sea como segunda residencia o como propiedad de inversión para alquiler vacacional: Los no residentes en las Islas Baleares deben presentar declaraciones de impuestos sobre la renta.
Una casa de vacaciones en Mallorca no solo es una inversión financieramente rentable, sino también emocionalmente satisfactoria. Sin embargo, para los no residentes en España, es decir, personas que tienen su residencia principal en el extranjero y poseen una propiedad vacacional en las Islas Baleares, Hacienda tiene algunos requisitos específicos. Dependiendo del uso de la casa de ensueño en la isla, se deben presentar diferentes declaraciones de impuestos sobre la renta, incluso si no se obtienen ingresos por alquiler de la propiedad.
El tratamiento fiscal se basa en la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes de España (IRNR). Aquí hay dos puntos importantes:
- Ley Fiscal Propia: España tiene una ley especial para gravar a los no residentes, que difiere de las regulaciones en muchos otros países.
- Autoliquidación: En España, los impuestos deben calcularse y pagarse de forma independiente bajo el sistema de «autoliquidación». A diferencia de Alemania, el contribuyente no recibe una notificación de liquidación de impuestos. Si todo se ha hecho correctamente, solo se sabrá en una auditoría.
Diferentes regulaciones fiscales se aplican dependiendo del uso de la propiedad. A continuación, nos centramos en el uso propio y en el alquiler vacacional.
1. Uso Exclusivo para Fines Residenciales Personales
Quien haya cumplido su sueño de tener una casa en Mallorca y aún esté registrado en el extranjero debe lidiar con el impuesto de uso propio en España. Este es un tipo de impuesto de segunda residencia.
Principio del Impuesto de Uso Propio:
En España, la mera disponibilidad de la propiedad se grava. Cada segunda residencia está, por lo tanto, automáticamente sujeta al impuesto de uso propio. Esto afecta tanto a residentes como a no residentes. Estos últimos deben presentar una declaración separada para cada propiedad.
Cálculo del Impuesto:
El impuesto se basa en el valor catastral de la propiedad, que es fijado por el municipio y no debe confundirse con el valor de mercado. Sobre la base de este valor catastral, se calcula un ingreso ficticio, que asciende al 1,1% o 2%, dependiendo del momento de la última actualización del valor catastral. Este ingreso ficticio se grava a una tasa del 19% para los ciudadanos de la UE y del 24% para ciudadanos fuera de la UE. Ejemplo: Para un valor catastral de 200.000 euros, el impuesto es de aproximadamente 760 euros por año con una valoración del 2% y una tasa impositiva del 19%.
¿Cuándo se aplica el impuesto?
El impuesto se debe tan pronto como la propiedad sea habitable, independientemente de si se utiliza. Las nuevas construcciones se consideran habitables a partir de la aprobación final. Para las renovaciones, es crucial si la propiedad sigue siendo habitable durante el trabajo. Se debe documentar el trabajo de renovación extenso para demostrar la posible inhabitabilidad. El plazo para presentar la declaración (Modelo 210) se extiende durante todo el año siguiente.
2. Alquiler Vacacional
Aquí se debe tener en cuenta la diferencia entre el alquiler vacacional sujeto a IVA y el exento de IVA.
Alquiler Vacacional con Obligación de IVA:
El alquiler vacacional sujeto a IVA constituye una actividad comercial si se ofrecen a los huéspedes servicios que son habituales en la industria hotelera. Estos incluyen servicios de recepción, atención continua, limpieza regular, cambio de ropa de cama, almacenamiento de equipaje, catering, etc. Los ingresos están sujetos a IVA (IVA) del 10%, que se paga trimestralmente a Hacienda después de deducir el IVA soportado (Modelo 303). También se requiere una declaración anual de IVA (Modelo 390). Desde la perspectiva española, este tipo de alquiler establece un establecimiento permanente, por lo que la determinación de ganancias sigue las reglas de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, con tres pagos intermedios y una tributación final a través del formulario de impuesto de sociedades (Modelo 200), de la misma manera y bajo las mismas reglas que una empresa española. Sobre la ganancia se aplica un 25% de impuesto de sociedades.
Alquiler Vacacional sin Obligación de IVA:
Sin servicios sujetos a IVA, el alquiler se considera un arrendamiento residencial a efectos fiscales, aunque el alquiler vacacional pueda definirse de manera diferente en virtud de la ley civil de turismo de la región correspondiente. Sin embargo, las facturas de agencias intermediarias pueden dar lugar a una obligación de pagar IVA. La declaración de impuestos sobre la renta para no residentes (Modelo 210) debe presentarse entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente (15 de enero si se domicilia el pago). El impuesto es del 19% sobre la ganancia para los ciudadanos de la UE, con ciertas restricciones sobre los gastos deducibles y la depreciación. Para los períodos en los que la propiedad no se alquiló, se aplica el impuesto de uso propio, que debe declararse por separado.
En todo caso, la mejor manera de asegurarse de manejar la información correcta al adquirir su propiedad vacacional en Mallorca es rodearse de asesores locales especializados en cada aspecto. En este sentido, recomendamos la asesoría fiscal de PlattesGroup, que colabora activamente con los intermediarios financieros de Lionsgate Capital. Juntos, ayudan a cada cliente a optimizar su inversión en España, gracias a sus servicios y experiencia en las Islas Baleares y el resto del país.
Artículo por Christian Plattes
Asesor fiscal y director del Centro de Competencia en “Wohn- und Ferienvermietung”
Christian Plattes es asesor fiscal y director del Centro de Competencia en “Wohn- und Ferienvermietung” (Alquileres de Viviendas y Vacacionales) en PlattesGroup, una asesoría fiscal y legal de Palma de Mallorca, que cuenta con un equipo de más de 100 profesionales. Su servicio está centrado en el asesoramiento a particulares y empresas de habla alemana con intereses en España, especialmente en las Islas Baleares. (https://link.plattes.net/lionsgateblog). Para más información, se recomienda escuchar el podcast con Christian Plattes.
