Novedades urbanísticas
en las Islas Baleares
El día 28 de mayo se publicó en el boletín oficial de las Islas Baleares el Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, denominado “de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativa”. Este Decreto tiene como objetivo mejorar la eficacia y agilizar procedimientos, pero va más allá de lo que dice su título e introduce novedades importantes, especialmente en el ámbito urbanístico. El Decreto Ley está despertando mucho interés porque regula un nuevo procedimiento para legalizar obras ilegales en suelo rústico.
Legalización de construcciones en suelo rústico
Una de las novedades más relevantes del Decreto Ley es el procedimiento extraordinario para legalizar construcciones total o parcialmente ilegales en suelo rústico en Baleares. Es “extraordinario” porque la última vez que se aprobó una medida semejante fue en 2014 y porque tiene una vigencia de solo tres años desde que cada uno de los Consells tome el acuerdo de trasladar el Decreto Ley al ámbito territorial de cada isla.
Podrán acogerse a este procedimiento aquellas construcciones total o parcialmente ilegales sobre las que la administración ya no puede actuar, es decir, ordenar la demolición e imponer sanciones debido al tiempo que ha transcurrido. Una obra ilegal es aquella construida con posterioridad a 1956 sin licencia independientemente de que esté inscrita en el registro de la propiedad. La situación jurídica en la que están estos inmuebles total o parcialmente ilegales se denomina “fuera de ordenación” y en ellos no se pueden realizar obras que afecten a la parte ilegal.
Las viviendas que se legalicen mediante este procedimiento no podrán destinarse a alquiler turístico. Es posible que esta norma se vea modificada en los próximos meses cuando el Decreto Ley sea tramitado en el Parlamento Balear.
Ventajas de legalizar una construcción ilegal
- Posibilidad de realizar todo tipo de obras de mantenimiento o reforma.
- Incremento en el valor de mercado.
- Incremento en el valor de la tasación necesaria para operaciones de financiación hipotecaria.
Requisitos para legalizar una construcción
Para legalizar una construcción es conveniente realizar un estudio previo tanto técnico como jurídico.
Como regla general, para acogerse al procedimiento de legalización tendrá que acreditarse que las obras ilegales se terminaron hace más de ocho años. En caso de ubicarse en suelo protegido (se identifican estas áreas con las siglas ANEI, ARIP o ANNP), la fecha de finalización de las obras debe ser anterior a 10 de marzo de 1991.
Podrán legalizarse viviendas, almacenes, porches, piscinas… y también en algunos casos cambios de uso.
No se pueden acoger a este procedimiento obras en zonas de dominio público, afectadas por servidumbres de carreteras u otras servidumbres impuestas por la legislación de costas, edificaciones cuyo uso requiera la adquisición de plazas (hoteles, albergues…) o derechos (pozos, extracciones mineras…). Tampoco es posible legalizar construcciones que el planeamiento prevea expropiar o aquellas que requieran una autorización especial denominada “interés general” si no se ha obtenido.
Estimación del coste de la legalización
- Pago de una prestación económica: Equivalente al 10% del valor de construcción de las obras que se legalizan (este porcentaje aumentará después del primer año al 12,5% y al 15% durante el último año).
- Tasas e impuestos de construcción: Aproximadamente entre el 4% y el 5% dependiendo del municipio.
- Inscripción en el registro de la propiedad: 1.5% en concepto de actos jurídicos documentados más honorarios del notario y del registrador.
- Proyecto técnico de legalización: a pesar de que los honorarios son libres, su importe suele ser de entre el 5% al 10% del coste de construcción (cuanta mayor sea la superficie a legalizar, menor será el porcentaje).
- Certificado de final de obra: es muy probable que se exija un certificado de final de obra suscrito no solo por el arquitecto sino también por un arquitecto técnico.
- Medidas de reducción de contaminación lumínica y aumento de eficiencia energética o hídrica. No es posible realizar una estimación del coste y de los honorarios técnicos porque dependerá de lo que exijan los técnicos municipales. El Decreto Ley no concreta el impacto que deben tener estas medidas.
Limitaciones y oportunidades
Como se ha indicado, no todas las construcciones ilegales podrán legalizarse, y en algunos casos será necesario realizar demoliciones. Sin embargo, esta norma representa una oportunidad que conviene aprovechar.
Asimismo, es recomendable presentar los proyectos cuanto antes, ya que el plazo legal es de solo tres años desde que los consells insulares aprueben la implementación del procedimiento de legalización en cada isla. El Consell de Mallorca lo hizo el 20 de junio de 2024 y por lo tanto en esta isla ya se pueden empezar a presentar proyectos de legalización.
Recomendación profesional
Dado que la legalización es un asunto no solo técnico sino también jurídico, es recomendable que el procedimiento sea supervisado por un abogado con experiencia y conocimientos en legislación urbanística autonómica, insular y local. Lionsgate Capital, los líderes en intermediación hipotecaria en Baleares y la península, colaboran habitualmente con nuestro despacho, De La Mata Abogados, garantizando un servicio integral y especializado para optimizar la inversión y asegurar el cumplimiento de la normativa. Para más detalles sobre esta nueva legislación y asesoramiento personalizado, no dude en contactarnos.
Artículo por Alejandro Guillén Valls
Abogado en De La Mata Abogados
De la Mata Abogados es un despacho con base en Palma especializado en derecho inmobiliario y orientado a clientes internacionales. Su asesoramiento incluye todo lo relacionado con la adquisición, promoción, construcción y venta de inmuebles.
